石家莊房地產(chǎn)市場回顧與預(yù)測

    年末各種統(tǒng)計口徑全年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)收官，此時整體回顧石家莊房地產(chǎn)市場，“穩(wěn)”成為全年走勢的主基調(diào)。調(diào)控政策基本平穩(wěn)、價格穩(wěn)中有升。

 

    中國不動產(chǎn)研究中心河北分中心日前在《2012-2013年石家莊房地產(chǎn)市場解析及預(yù)測報告》中詳細(xì)回顧了2012年全年石家莊房地產(chǎn)市場的走勢。

    2012年第一季度，市場在低迷中艱難開局。但在春節(jié)之后，首套房消費者率先復(fù)蘇，試探市場“水溫”。不過，無論是消費者還是開發(fā)企業(yè)，觀望心態(tài)依舊，市場沒能出現(xiàn)比較大的起色。

    5月堪稱2012年的“分水嶺”，改善性消費者陸續(xù)進(jìn)入市場，并在第二季度末超越首套房消費者。其強勁的購買力和迫切的購房意愿，促使市場在6月前后出現(xiàn)首輪強勁反彈，市場信心也在逐步重建。

    第三季度，淡旺季之分被打破。一方面，7、8月成交量提前啟動，節(jié)節(jié)攀升；另一方面，開發(fā)企業(yè)加快了入市搶占份額的步伐。盡管9月成交量出現(xiàn)了小幅回落，但元氣恢復(fù)的市場信心已經(jīng)為10月市場埋下了“伏筆”。

    第四季度，開發(fā)企業(yè)馬不停蹄，10、11月商品住宅供應(yīng)面積甚至超過了第三季度的總和。

 

    對于中國的樓市來說，政策永遠(yuǎn)是影響市場走勢的第一要素�；仡�2012年全年政策走勢，由于在全國范圍內(nèi)并不具有代表性，石家莊樓市基本上完全跟隨樓市調(diào)控的政策基調(diào)。

    中國不動產(chǎn)研究中心河北分中心研究員回潔鈺介紹說，2012年，是本輪房地產(chǎn)調(diào)控影響石家莊的第二年。以房產(chǎn)限購政策、普通商品住宅價格限漲政策、差別化信貸政策組成的政策“組合拳”，仍在深刻影響著石家莊。然而，與2011年相比，2012年石家莊房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境相對平穩(wěn)。

    縱觀全年，石家莊沒有大的調(diào)控政策出臺或執(zhí)行，決策層以貫徹既有調(diào)控政策，保障政策真正落到實處為主要任務(wù)。值得注意的是，2012年政策層面也出現(xiàn)了一些新變化，特別是決策層對下半年開發(fā)企業(yè)購置土地意愿上升，各地頻繁出現(xiàn)“地王”表示強烈關(guān)注，其目的是防止土地交易異常使地價產(chǎn)生異常波動，擾亂市場預(yù)期。因此，在貫徹執(zhí)行既有政策的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定市場預(yù)期，保持房價平穩(wěn)已經(jīng)成為調(diào)控的“主旋律”。

    盡管在年中，各地隱性放松調(diào)控政策蠢動，但終均為成行。總體來看，政策方面“穩(wěn)”字當(dāng)頭，并無大起大落。石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局新近表示，2013年限購政策仍將繼續(xù)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

 

    用一個詞概括石家莊樓市成交量變化情況，可以稱之為“先抑后揚”。

    2012年1月至12月，石家莊商品房累計成交402.1303萬平方米，其中商品住宅累計成交317.5788萬平方米，商業(yè)經(jīng)營性商品房累計成交84.5515萬平方米，較2011年同期分別下降11.42%、3.09%和24.37%。

    綜合分析2012年商品房和商品住宅成交面積的走勢情況，回潔鈺表示，其中60%以上的成交來自于下半年。此外，下半年的月均商品房和商品住宅成交面積，與本輪調(diào)控之前的2010年月均成交面積相差無幾。綜合市場反饋信息，2012年下半年石家莊房地產(chǎn)市場正在接近調(diào)控之前的水平。

 

    流拍與底價成交一直是近兩年石家莊土地市場的關(guān)鍵詞，這反映出在當(dāng)前樓市環(huán)境下開發(fā)商拿地的意愿受到影響。

    截止2012年12月31日，石家莊市國土資源局共掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)14個批次，共計94宗，總面積為554.2211萬平方米，約合8314畝，較2011年上漲67.17%。其中，工業(yè)用地17宗，住宅用地(含商服住宅用地)56宗，其他用地(含商服、科教、娛樂用地等)21宗。分區(qū)域來看，市內(nèi)五區(qū)及東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是石家莊土地市場的熱點。

    回潔鈺分析認(rèn)為，2012年石家莊土地交易呈現(xiàn)出如下特點，東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和長安區(qū)土地掛牌出讓規(guī)模保持高位運行，其中高開區(qū)以工業(yè)用地為主，長安區(qū)以住宅用地為主；此外，正定新區(qū)首次出現(xiàn)在石家莊土地市場，14宗的掛牌量與長安區(qū)接近，商業(yè)用地或商服住宅混合用地占絕大多數(shù)。

    成交方面，2011年頻繁出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象，在2012年明顯減少。在已掛牌出讓的72宗地塊中，4宗因故暫停出讓，3宗因無人競價而流拍。

 

    對于消費者來說，改善性購房需求在2012年得到釋放，并與首套房購房需求共同主導(dǎo)石家莊消費者群體，更換現(xiàn)有房產(chǎn)是多數(shù)改善性消費者的共同訴求。

    中國不動產(chǎn)研究中心河北分中心通過2012年3月(第一季度)對消費者的問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受訪消費者中以滿足基本居住需求為目的的占53%，以改善居住條件為目的的占37%。綜合對開發(fā)企業(yè)的跟蹤調(diào)查，當(dāng)月80平方米至100平方米的兩居戶型銷售情況較好，這一戶型的主要消費群體以首套房購房需求為主。

但在5月(第二季度)對消費者的問卷調(diào)查結(jié)果則顯示，以改善居住條件為目的的受訪消費者比例上升至53%，以解決基本居住需求為目的的受訪消費者比例下降至35%。首套房消費者與改善性消費者的比例首次出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

    此后第二第三季度問卷調(diào)查中，改善性消費者的比例不斷上升，分別達(dá)到了54%和61%。盡管在12月(第四季度)的問卷調(diào)查結(jié)果中，改善性消費者的比例下降至59%，但仍比首套房消費者高出30個百分點。

 

    石市住房局提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年、2011年、2012年石市商品住房成交均價分別為4716元/平方米，5632元/平方米，6225元/平方米。從同比增幅趨勢看，石市商品住房成交均價增幅逐年下降，2012年同比增幅為10.53%。

    分析數(shù)據(jù)無論是房地產(chǎn)調(diào)控政策，還是消費者心理預(yù)期，都希望房價能實現(xiàn)合理回歸。目前，省會商品住宅成交均價雖然呈現(xiàn)出整體上揚的趨勢，圍繞5500元/平方米上下波動，但漲幅已經(jīng)呈現(xiàn)出逐年下降的態(tài)勢。這也顯示出石市宏觀調(diào)控取得了較好的效果。

    2012年，石家莊商品房供求比為1.35：1，商品住宅供求比為1.15：1，商業(yè)經(jīng)營性商品房供求比為2.12：1。從整體上看，石家莊商品房和商品住宅供求關(guān)系較為平衡，但商業(yè)經(jīng)營性商品房供大于求。

 

    “如果說2012年樓市是三部曲：探底、筑底、復(fù)蘇。那么2013年市場總體特征是一條線：震蕩上行，有驚無險。”楊紅旭預(yù)計，2013年市場總體是上行的，多數(shù)年度指數(shù)將強于2012。但上行之路不會順利，政策是大的變量和變因，政策出臺的時點和力度，都會影響市場指數(shù)，尤其是成交指標(biāo)。不過在市場短周期步入上行通道后，即便是有新政打壓，樓市也不可能立即大幅降溫，2013年震蕩上行加高位盤整的可能性較大。即便是多數(shù)指標(biāo)可能逆轉(zhuǎn)為下行，估計快也得到四季度，而2014年則存在較大市場風(fēng)險。

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前政府表態(tài)及實際政策執(zhí)行來看，2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然會呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場特征，政策層面“微調(diào)”定向?qū)捤纱碳�剛需與堅持房地產(chǎn)調(diào)控的不動搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”會同時執(zhí)行。再加上以城鎮(zhèn)化拉動內(nèi)需的2013年宏觀經(jīng)濟政策的定調(diào)，明年房地產(chǎn)市場基本面應(yīng)該還會在“微調(diào)”政策刺激下持續(xù)回升，但是不會出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)行情。

 

    在對2013年市場走勢的預(yù)測分析中，“城鎮(zhèn)化”新浪潮的因素不可忽視。中國不動產(chǎn)研究中心河北分中心認(rèn)為，目前石家莊為現(xiàn)實的城鎮(zhèn)化問題，當(dāng)屬城中村改造。據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心河北分中心統(tǒng)計，石家莊目前納入到城中村改造范圍的自然村為86個，其中已開發(fā)完成的自然村37個，面臨拆遷改造的自然村49個，涉及人口超過20萬，占地面積1914萬平方米。若以3.0的容積率計算，那么可建房屋的建筑面積將達(dá)到5742萬平方米；除去拆遷補償?shù)姆慨a(chǎn)，仍有2300多萬平方米的商品房可以推向市場。

以2012年345.6781萬平方米的商品房成交面積計算，上述商品房可供市場消化8年至9年。