唐山房?jī)r(jià)“過山車”

    供應(yīng)量有限的市場(chǎng)背景下，高收入者擁有三到五套房產(chǎn)，用以投資或者回避通脹風(fēng)險(xiǎn)；中高收入者靠房貸供房；低收入者或者錯(cuò)過了機(jī)會(huì)的人買不起房。這是供求關(guān)系、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)、政策背景等等因素共同作用于唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)果。唐山這個(gè)三線城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)既與全國(guó)市場(chǎng)相關(guān)，又有其自身特色。

 

 

    曹琳(化名)也沒有想到，只到一樓盤看了兩次，就買下一套房子。

    她是今年7月初簽約的。每平方米5140元，這在唐山目前的房?jī)r(jià)來說是“撿了便宜”。不過，這是該項(xiàng)目的掃尾房，一梯三戶夾在中間的戶型，沒有北窗。

    不過，曹琳挺滿意。“咨詢過了，高層風(fēng)大，沒有北面窗戶也通風(fēng)。”她是唐山市某機(jī)關(guān)的公務(wù)員，月薪不到 3000，丈夫的薪水跟她差不多，兩人買這套90平方米左右的房子總共花了“差一千52萬”，每月貸款2000元，感覺能承受。

    “房子是買給公婆的，是我們的第二套房子。”曹琳其實(shí)很知足，她和丈夫的月薪都不太高，但已經(jīng)有了兩套房產(chǎn)。但她的堂姐就沒這么幸運(yùn)了。

    曹琳的堂姐今年34，孩子7歲了，至今一家三口還跟公婆一起擠在兩室的老房里。

    “時(shí)間就是金錢”，曹琳比堂姐幸運(yùn)在于早下決策。她們?cè)?998年就出手買了房，那時(shí)候每平方米均價(jià)在1000元左右，到現(xiàn)在貸款早已還清。當(dāng)時(shí)堂姐想多攢點(diǎn)錢再出手，沒想到唐山房?jī)r(jià)一年一個(gè)樣——— 2002年時(shí)兩三千，2004年時(shí)4000，到現(xiàn)在已經(jīng)每平方米六七千。堂姐夫妻倆在同一個(gè)企業(yè)，月薪都是一千多，“攢得沒有漲得快”，事到如今再也買不起了。

    “她托我問著點(diǎn)兒經(jīng)適房，可是唐山經(jīng)適房少啊。”說起這些，曹琳很心疼自己的堂姐。

 

 

    曹琳買房的倉促事出有因。2008年5月，這一樓盤的房子曾賣到每平方米7000多元，今年有所回落，她這才趕緊買下來。“唐山市房?jī)r(jià)確實(shí)有一個(gè)回落，大概今年一季度時(shí)候觸底。”唐山安信行地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理萬萬說。他說，唐山作為三線城市，跟國(guó)內(nèi)一線城市的地產(chǎn)走勢(shì)基本一致，只是時(shí)間滯后半年左右。全國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)在去年末觸底，而唐山的觸底點(diǎn)在今年的三四月份。

    今年5月左右，唐山樓市出現(xiàn)了罕見的景象，不少項(xiàng)目集體宣布降價(jià)。

    業(yè)內(nèi)的銷售人士說，一度價(jià)格沖到7000多元的一個(gè)項(xiàng)目，價(jià)格“縮到(每平方米均價(jià))4000多元”。

    萬萬說，其實(shí)到了今年三四月份，唐山大批項(xiàng)目因?yàn)槿狈ΜF(xiàn)金流支撐十分艱難，于是才出現(xiàn)5月左右集體宣布降價(jià)的市場(chǎng)現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)市區(qū)的項(xiàng)目每平方米降了500～1000元，市郊項(xiàng)目也降了200～500元，平均降幅在5%～20%之間。后來市場(chǎng)整體回暖，成交量上來了，開發(fā)商們才算挺了過來，實(shí)際成交均價(jià)回升到了現(xiàn)在的5500到6000元之間。

    不過，“本來就沒怎么降，現(xiàn)在又升回去了”，這是普通市民的感受。

    小李說，大概6月時(shí)，她曾看到報(bào)紙上的廣告，說某項(xiàng)目降價(jià)團(tuán)購(gòu)，就去售樓處問過。結(jié)果售樓小姐說那次團(tuán)購(gòu)只針對(duì)特定幾個(gè)單位，她失望而歸。“許多開發(fā)商推出的低價(jià)，往往限定某個(gè)樓層，附帶許多限制條件，我覺得不是真正降價(jià)”。

    有業(yè)內(nèi)人士分析，這次的降價(jià)只是開發(fā)商“過冬”的一個(gè)試探，實(shí)際效果并不理想。只有一小部分目標(biāo)明確、緊盯項(xiàng)目的買家從這次小小的降價(jià)波動(dòng)中受益。

 

 

    業(yè)內(nèi)人士說，唐山房?jī)r(jià)的漲漲跌跌，供求是一個(gè)根本的原因。

    唐山房地產(chǎn)2008年的價(jià)格上漲，一個(gè)主要原因是唐山本地在2006～2007年的一個(gè)政策調(diào)整——— 政府下大力度清理整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，結(jié)果從2005年后的兩年內(nèi)，只有中冶梧桐大道項(xiàng)目一宗商品房土地拍賣，市場(chǎng)上的樓盤也只有天元帝景一個(gè)項(xiàng)目的尾盤在售。所以直到2008年上半年，新房放量非常有限，大量剛性需求囤積，供求失衡導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的急劇上揚(yáng)。

    萬萬說，由于沒有新建房，2007年的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了“20個(gè)人等一套房”的現(xiàn)象，于是二手房?jī)r(jià)格飆升。到2008年第二季度開始，這兩年來第一批符合規(guī)范的新建樓盤開售，新房房?jī)r(jià)飆升，前面提到的大部分非高端小區(qū)也叫賣到每平方米7000多元，而且銷售火爆。

    小靳就很不巧地在那時(shí)買了房子。

    2008年5月，同樣是文章開頭提到的那個(gè)樓盤，每平方米均價(jià)達(dá)到7500元。90多平方米的房子，小靳付出了74.8萬元。小靳在媒體工作，還沒有結(jié)婚，年收入“好的時(shí)候能達(dá)到4萬”。回首買房的慘痛經(jīng)歷，小靳說，“感覺唐山的房?jī)r(jià)比較瘋狂，沒什么規(guī)律。”

    并非全無規(guī)律。可以說，今年唐山房市的放量如何，部分決定著房?jī)r(jià)的走勢(shì)。唐山市一位具有政府背景的業(yè)內(nèi)人士透露，今年，唐山市今年商品住宅計(jì)劃新開工面積從600萬平方米升至900萬平方米，包括在路南、路北、高新區(qū)這市內(nèi)三區(qū)新建100余個(gè)住宅小區(qū)。

    然而，浸淫唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)多年的萬萬對(duì)這種說法持保留態(tài)度。他說，目前唐山房市的放量表面看上去很多，有效供應(yīng)卻很有限。雖然今年上半年有十幾個(gè)樓盤開售，但其中沒幾個(gè)是新批項(xiàng)目，大部分都是“在3年前就已經(jīng)打出了招牌”。而且，政府新批項(xiàng)目到開工建設(shè)還需一個(gè)漫長(zhǎng)的周期。

    唐山當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)記者說，他觀察到的情況是，今年上半年，唐山市區(qū)內(nèi)的新開工小區(qū)不到20個(gè)。

    業(yè)內(nèi)人士分析，唐山市房產(chǎn)的供應(yīng)量難以滿足市場(chǎng)需求，更深層的原因是唐山市發(fā)展房地產(chǎn)比較晚。梧桐大道的項(xiàng)目營(yíng)銷主管陳寶存說，唐山房地產(chǎn)真正發(fā)展是從2004年起，此前更重視重工業(yè)的發(fā)展。萬萬則說，河北省的城市中，石家莊、滄州、邯鄲，“哪個(gè)城市的開發(fā)量都比唐山大，人口卻差不多”，這導(dǎo)致供小于求。

 

 

    現(xiàn)在，在唐山搜房網(wǎng)(全稱“搜房房地產(chǎn)網(wǎng)”，號(hào)稱唐山房地產(chǎn)門戶)上，以網(wǎng)友點(diǎn)擊量決定的“唐山熱門樓盤排行榜”中，名列前五位的分別是鳳凰世嘉(均價(jià)6500)、鷺港未來城(均價(jià)8000)、碧玉華府(均價(jià)6000)、唐山萬達(dá)廣場(chǎng)(均價(jià)8000)、宏揚(yáng)·香木林(均價(jià)7400)，點(diǎn)擊次數(shù)從4.6萬到2.1萬不等。

    上述小區(qū)每平方米均價(jià)在6000～8000元之間，這能代表目前唐山房地產(chǎn)的平均價(jià)格嗎？萬萬表示，在網(wǎng)站、報(bào)紙這種公開媒體上，多數(shù)小區(qū)標(biāo)價(jià)確實(shí)如此，實(shí)際成交時(shí)則可能優(yōu)惠不少。一般而言，目前的實(shí)際成交價(jià)在6000元/平方米左右的占多數(shù)。

    高端樓盤梧桐大道的營(yíng)銷主管陳寶存則直言，現(xiàn)在5500～6000元的均價(jià)一般被開發(fā)商視為消費(fèi)者可以接受的價(jià)格。他認(rèn)為，今年下半年，房?jī)r(jià)將維持在這個(gè)基礎(chǔ)上，漲的因素不太多，降的可能性也不大。這是因?yàn)椋�大批買房需求造成的剛性需求使房?jī)r(jià)不可能回落，而十幾個(gè)樓盤的供應(yīng)量已經(jīng)比較大，使價(jià)格不可能上升太多。

    而萬萬的觀點(diǎn)不盡相同。他認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，只是買房人群在經(jīng)歷了去年二三季度的瘋狂后已經(jīng)相對(duì)理性，大部分自住型需求仍舊選擇觀望，使目前的均價(jià)維持在6000元/平方米左右。供不應(yīng)求決定了房?jī)r(jià)不可能回落。

    其次，萬萬認(rèn)為，目前唐山熱銷的項(xiàng)目都是2006～2007年政策調(diào)整之前啟動(dòng)的項(xiàng)目，真正銷售是從2008年二季度開始的，才熱銷半年就趕上了全國(guó)性的房市低潮，又被拖住。開發(fā)商的開發(fā)周期被拉長(zhǎng)、財(cái)務(wù)成本越壘越高，預(yù)算利潤(rùn)被積壓，很少有開發(fā)商會(huì)選擇再大幅降價(jià)，除非需要斷腕自救。“所以，我認(rèn)為(今年下半年)不可能降價(jià)。但也不會(huì)升太多。其實(shí)現(xiàn)在樓盤的宣傳已經(jīng)為將來的價(jià)格留出了余地，頂多就是按宣傳的六七千走，優(yōu)惠少些而已。”萬萬說。

 

 

    唐山房?jī)r(jià)比省會(huì)石家莊高，這是河北房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)特殊的現(xiàn)象。就拿剛剛公布的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來說吧，上半年唐山市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為4876元/平方米，而省會(huì)石家莊，7月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)剛剛突破四千大關(guān)——— 4015元/平方米。真實(shí)的市場(chǎng)情況更有甚于此，在唐山，6000元左右的樓盤司空見慣，而在石家莊，5000元以上剛被視為高端樓盤。

    “唐山房?jī)r(jià)高，供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡，供小于求的市場(chǎng)是主因，還有一個(gè)原因就是有錢人太多惹的禍”，在采訪中，我的媒體同行表達(dá)了上述觀點(diǎn)，他認(rèn)為，唐山房地產(chǎn)的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)與其他城市的“兩頭小中間大”確實(shí)不同，其他城市是中間收入人群多，高收入者和貧困者少，而唐山的高收入者確實(shí)較多，在供小于求的市場(chǎng)背景下，房子少，需求多，報(bào)多高的價(jià)都有人買得起，“有錢人托舉房?jī)r(jià)”的因素在一定程度上成立。

    在采訪中，萬萬也提到唐山房市一個(gè)特殊的現(xiàn)象。他說，曾經(jīng)有人投幾千萬買下某個(gè)小區(qū)的一個(gè)單元，“自己住，給親戚住，反正買不少房在那兒放著。”他認(rèn)為，比省內(nèi)其他城市更多的有錢人“下嫁”電梯公寓市場(chǎng)，這是唐山房?jī)r(jià)不會(huì)降的原因之一。

    的確，唐山是一個(gè)資源型城市，很多人靠鋼鐵、煤炭行業(yè)起家，有錢人比省內(nèi)其他城市更多。國(guó)家在2002年左右叫停別墅用地審批后，唐山市能夠真正對(duì)位這些有錢人的高端項(xiàng)目幾乎沒有，他們“被迫”進(jìn)入本來對(duì)位工薪階層的電梯公寓市場(chǎng)。一些項(xiàng)目的營(yíng)銷主管告訴記者，在項(xiàng)目銷售中，一家三五套房子的大有人在，像上文提到的砸巨款買下更多房子的人也不少。

    另一個(gè)現(xiàn)實(shí)情況是，現(xiàn)在鋼鐵、煤炭行業(yè)不景氣，就有一部分人將資金投向房地產(chǎn)，靠買房來保值或者防通脹風(fēng)險(xiǎn)，這些資金也會(huì)托舉房?jī)r(jià)。

    萬萬感覺，“這跟炒房還不太一樣。炒房是一種投機(jī)行為，而這些老板是用閑錢買房，并不是以賺錢為目的，一般是自己住或者給孩子留著。當(dāng)然也有以備不時(shí)之需的意思，手頭緊的時(shí)候可以賣出去。”

    對(duì)于“有錢人托舉房?jī)r(jià)”一說，唐山市房協(xié)的陳先生說，這種情況有，但能否作為托舉房?jī)r(jià)的一個(gè)原因值得商榷。

    唐山市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，唐山市區(qū)城市居民人均可支配收入為9226元。按每戶夫妻兩人計(jì)算，年戶均可支配收入約36900元。同期唐山市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為4876元/平方米，單套住房建筑面積按90平方米計(jì)算，則每套房438840元。房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了11.9倍(438840÷36900)，高出了4～6倍的正常比值。

    在有限的房產(chǎn)資源下，高收入者擁有三到五套房產(chǎn)，用以投資或者躲避通脹風(fēng)險(xiǎn)；中高收入者靠房貸供房；低收入者或者錯(cuò)過了機(jī)會(huì)的人買不起房。這是供求關(guān)系、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)、政策背景等等因素共同作用于唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)果。唐山這個(gè)三線城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)既與全國(guó)市場(chǎng)相關(guān)，又有其自身特色。