◆房屋墻體出現裂縫，購房人可否以房屋質量不合格要求退房？
問：前一段時間，我買了一套商品房，入住后不久發現房屋墻體出現裂縫，那么我能否以房屋質量不合格要求開發商退房？
高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對此問題有明確的規定。該解釋第十二條規定“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”第十三條規定“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”根據上述司法解釋，購房人只有在兩種情況下可以主張解除房屋買賣合同，要求退房：一是房屋主體結構質量不合格；二是因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。除此兩種情況外，購房人均不得主張解除合同，要求退房。對于房屋主體結構是否合格可通過有資質的機構進行鑒定來確定，對于房屋質量問題影響正常居住使用必須達到“嚴重影響”的程度，購房人才可以主張解除合同，要求退房，否則購房人在保修期內，可要求出賣人承擔修復責任。至于何為“嚴重影響”，屬于法官的自由裁量權。因此所購商品房墻體出現裂縫，如果該墻體屬于房屋主體結構部分，經有資質的機構鑒定為質量不合格，或者盡管該墻體不屬于房屋主體結構部分，但是因質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以主張解除合同，要求退房。否則購房人只能要求出賣人承擔修復責任。
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