新拆遷條例難解“城中村”問題

　　《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》昨起公開征求民意，此條例又被學界稱為“新拆遷條例”。其參與修改人、北大法學院教授姜明安認為，《意見稿》凸顯四大亮點，但也存在“農村集體土地拆遷并不適用”等幾方面問題。而知名拆遷律師王才亮也認為，《意見稿》的適用范圍限定為“國有土地上”，那就意味著包括“城中村”在內的農村集體土地的征收、拆遷問題難以被涵蓋，而這部分問題甚至比城市拆遷的問題還要大。

 

　　《意見稿》參與者、北京大學法學院教授姜明安——

 

　　營業性房屋補償未出臺具體細則

 

　　“《意見稿》中還有需要完善的地方，專家們提出的一些建議還沒有被采納。”姜明安為此總結為四點。

 

　　■危房改造與舊房改造未區分

 

　　不足：姜明安認為《意見稿》沒有把危房改造和舊房改造進行區分，“危舊房”的概念過于籠統。

 

　　建議：如果是危房，應該不受比例限制，哪怕有人反對，也必須進行改造。否則一旦房屋垮塌，造************員傷亡，政府將承擔更嚴重的責任。而舊房改造中，雖然只需要三分之二的人同意，但是不能形成“多數人的暴政”，還應該征求三分之一不同意者的意見，盡量解決不同意者的困難。

 

　　■法院不應參與強制搬遷

 

　　不足：姜明安認為法院是司法機關，當需要強制搬遷的時候，不能由法院出面，讓法院參與強制搬遷，這會嚴重影響法院形象，進而影響法律尊嚴。

 

　　建議：應該專門成立裁判機構，完成對強制搬遷的裁決，再由第三方完成搬遷，這樣才符合“自然正義原則”。

 

　　■營業性房屋補償無細則

 

　　不足：對于營業性房屋的補償問題，《意見稿》沒有具體細則。姜明安表示，“現在對企業、商業用房如何補償是個很大的問題，因為營業性用房往往會帶來收益的。”

 

　　建議：對營業性用房除了補償房價外，還要按照其前三年的平均營業收入，對其營業損失進行補償。

 

　　■農村集體土地不適用

 

　　不足：《意見稿》主要規范國有土地上的房屋征收與補償活動，維護公共利益，而對于城鄉接合部地區農村集體土地拆遷并不適用。

 

　　建議：希望國家有關方面盡快推進非國有土地（農村集體土地）上的房屋征收與補償辦法，后綜合形成一個完整的《不動產征收法》，以立法形式規范各方行為，彌補現有法律的空白。

 

　　知名拆遷律師王才亮——

 

　　“機關辦公用房需要”界定為公共利益不妥

 

　　■公共利益界定存在爭議

 

　　不足：《意見稿》對“公共利益”的界定存爭議。

 

　　一是“為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要”界定為公共利益十分勉強。

 

　　原因：有房一族與無房一族都是公民是平等的。解決低收入住房困難是政府的責任，不能轉嫁給民眾。

 

　　二是將“為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要”界定為公共利益不妥。

 

　　原因：王才亮認為，“危房”如房東拒絕修繕危及他人安全才能算是“公共利益”，而“舊房”改造納入則沒有任何法律依據和道理。近5年來大量的拆遷行為都是以舊房改造的名義，導致了許多矛盾。

 

　　三是“國家機關辦公用房建設的需要”界定為公共利益不符合當前的科學發展觀和實際情況。

 

　　■補償不能低于市價應完善

 

　　不足：《意見稿》中關于“縣級以上地方人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作”不妥。

 

　　建議：應當按照征收房屋面積分級管理，應該由省政府管理。

 

　　不足：《意見稿》中規定“政府征收房屋補償金額不得低于類似房地產市場交易價”，不能維護被征收人權益。

 

　　原因：一是長期以來的現實證明，市場估價給評估師們創造了一個剛性市場后的評估結果沒有多少是實事求是的。二是天津、山東等地對被拆遷房屋的補償已明確是按同地段新商品房價格為基礎。

 

　　■違法建筑不能簡單一拆了之

 

　　不足：《意見稿》中“對房屋征收范圍內的違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償，并依法拆除”的規定不妥。

 

　　原因：王才亮認為違法建筑的情況十分復雜，不能簡單地一拆了之。

 

　　建議：“依照法律規定應無償拆除的違法建筑”在征收時才能“不予補償，并依法拆除”。

 

　　■農村集體土地未能涵蓋

 

　　不足：《意見稿》的適用范圍限定為“國有土地上”， 那就意味著，目前大量農村集體土地的征收、拆遷問題難以被新條例涵蓋，四川自焚的唐福珍，其房子就是建在集體所有的土地上，也就是俗稱的“城中村”，而這部分問題甚至比城市拆遷的問題還要大。