環北京新城概念使燕郊房價瘋狂

 

    從瘋狂回歸瘋狂，這是在燕郊，北京之東。

 

　　河北省常務副省長趙勇11月10日在一次座談會透露，“北京至燕郊廊坊輕軌擬明年開通”。燕郊通地鐵的消息已傳說多年，但這一次似乎像是真的。

 

　　被陰霾籠罩了近半年的燕郊樓市，終于找到新的炒作點。按照燕郊開發商的說法，年底房價可以再次奔萬，明年地鐵一通，房價翻番非常容易。

 

　　中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海表示，這正驗證了此輪調控的艱難。

 

    一場瘋狂的“炒作”

 

　　11月10日，被業界稱為全國嚴厲信貸政策的燕郊樓市，還是一片慘淡。

 

　　各大售樓處門庭冷落，就連以前四處竄動的發單員悉數消失不見。僅少的本地客戶成為燕郊開發商爭奪的主要對象；用當地樓盤星河185銷售員向小姐的話說，這一天房價還在7500-8000元/平方米，要樓層有樓層、要朝向有朝向、甚至要折扣有折扣。

 

　　次日，發生了驚天逆轉。

 

　　11月11日，北京某報北京新聞版用四個整版報道了河北省新提出的“環首都經濟圈”規劃。據該報道稱，京冀加強合作座談會舉行，河北省與北京市政府達成五項協議。

 

　　河北省常務副省長趙勇透露，北京至河北燕郊、廊坊的輕軌有望明年開通。他表示，河北省將投融資200億元，實施13個縣市交通基礎設施與北京全面對接，推進京涿、京廊、京燕、京固等城市輕軌建設，加快進京、環高速公路網建設，打造10分鐘到半小時交通圈。輕軌對接北京已“達成共識”。

 

　　據報道，對于河北來說，不僅高鐵、地鐵、輕軌及77條公路和北京全部對接，13個縣市固定電話區號全部改成010，手機電話也實行同城無漫游。

 

　　但這一切卻終演變成“環北京開發商”的炒作盛宴。這一天，向小姐所在樓盤星河185將房價調高至8000-8500元/平方米，無折扣，樓層、朝向都要“碰運氣”；這一天，燕郊特色的“拉客業務員”全部恢復各個角落。

 

　　而后，“燕郊星河185與環首都經濟圈大繁榮”、“燕郊通地鐵選擇天洋城”等等宣傳掛上了各大網站；環首都開發商們將“擬”開通變成了鐵板上的事實，并通過銷售告知所有的潛在客戶；各大樓盤房價全部上調，甚至還表示，現在不買，一星期之后，房價還將會上調。

 

　　“年底奔萬沒有問題，明年可以翻番。”向小姐的這句話已經成為燕郊每一個銷售員的口頭禪。

 

　　不僅僅是燕郊，整個“環首都經濟圈”樓市都在各種傳言、炒作的氣息中變得愈加瘋狂。

 

　　被傳將劃入北京的涿州房價上漲更是明顯。盡管，河北省副省長趙勇隨后出面辟謠稱，“河北涿州等13縣市行政區不會劃入北京。”但該聲音只被淹沒在眾多炒作聲中。

 

    限購令的“短板”

 

　　這種“炒作”并不是第一次。

 

　　今年3月份兩會期間，部分人大代表曾透露：北京河北兩個將加強交通基礎設施建設和溝通，打造一小時都市圈。北京考慮將部分既有地鐵線路，延伸到周邊河北省的城鎮，目前正在進行前期調研工作。隨后，該消息被北京周邊開發商廣泛宣傳，并將燕郊房價拉到歷史性高點——1萬元/平方米。

 

　　“利好政策已經多年未變，不光地鐵開通的利好，燕郊劃歸北京的利好也已經多年重復使用。這一政策如果沒有實際性的執行，購房者不應該盲目相信。”北京中原三級市場研究總監張大偉說。

 

　　但全國嚴厲的信貸政策也沒能阻擋這股來勢兇猛的“炒作潮”。

 

　　據了解，燕郊8月份實行外地人首付五成；9月份外地人完全限貸；10月份，三河市再出新規，以售價8000元和90平方米為執行標準，該標準之上的樓盤，本地人首套房首付升至四成；如果是離異者，即便是購買8000元以下的小戶型，首付也要在三成的基礎上加10%。

 

　　事實上是，只要能帶來需求，炒作并不缺少成長空間。行政化手段背景下開發商仍各自有招。限購令的“嚴厲”在這里表現得捉襟見肘。

 

　　據燕郊潮白人家售樓員透露，如果是外地戶口，可以先付50%首付，其余50%一年后再交開發商，該方式屬于開發商墊付，與銀行沒有任何關系。該銷售員還表示，外地購房者如果實在想做到三成首付，可以找關系在燕郊本地開出一年以上社保證明。

 

　　據相關媒體報道，在燕郊本地，部分開發商自己會另外成立一家相應公司，具有繳納社保和完稅證明的條件，再將購房者吸納成這家公司的員工，由這家公司為購房者辦理社保和完稅證明，程序看起來合法。

 

　　另外，在燕郊還流傳著一種更為主流的貸款方式。即，外地購房者可先交50%首付，然后與開發商簽訂一個內部協議。該協議的存在是為了保證8個月之后，購房者可以申請到貸款。燕郊的銷售們都篤定地表示，內部消息稱，限購令8個月之內肯定會放松。所以，購房者完全可以先簽協議，先付五成首付，然后靜待令放松。 不僅僅是燕郊，河北涿州也存在該民間方式。

 

　　“燕郊的樓市發展畸形，與當地人平均收入差距大，再次炒高的價格很可能使得當地人再難購房。”張大偉稱。

 

　　據了解，這次“環首都經濟圈”炒作吸引的仍舊是大批的外地人全款客戶。上述潮白人家售樓員為記者展示了當天一個上午她的簽約情況。她三份預定合同中，有兩戶為北京本地戶口全款購房。

 

　　“80%都是外地人，多半看重的仍舊是燕郊的投資前景。”該銷售員興奮地表示。

 

    炒作背后的秘密

 

　　這場“炒作”盛宴背后，是房地產利益鏈條的轉變。

 

　　中原地產總經理李文杰表示，每一次新規劃都會帶來房價上漲，通州房價的上漲就是一個鮮活的例子。

 

　　李文杰的看法已經成為房地產界一個如條件反射般的正常反應。

 

　　“地方政府打造的這個圈，與其說是環首都經濟圈，不如說是環首都地產圈。這也是中國城市化進程中的一種弊端。一種由規劃隨意修改所帶來的土地升值。”曹建海表示，以往，房地產發展中，炒樓的比開發商賺得多，開發商比地方政府賺得多。但現在，地方政府也意識到這方面的利益，一種發生在地方政策出讓土地、征地環節中所帶來的可圖利益。房地產利益鏈條正悄然發生改變。

 

　　“政府可以通過制造規劃概念，來帶動土地不斷升值。這是一種看不見的利益，但卻是未來大的利益鏈條。”曹建海認為，這種炒作發生的根本原因還是土地用途一直沒有發生改變，土地仍舊是啟動經濟的根本。名義上，“環首都經濟圈”概念不與宏觀調控沖突，因為可以發展地方其他經濟，但本質上是沖突的，容易引發炒樓的舉動。

 

　　據了解，北京通州曾在去年年底提出“通州新城”規劃，隨后，在半年間，通州在售新房的價格由去年年底的均價15000元/平方米左右飆漲至后來的23000元/平方米，甚至曾揚言要在年底奔3萬元/平方米，通州的房價經歷了前所未有的“被上漲”。調控后，通州房價迅速跌至兩萬元/平方米以下，目前仍舊處于調整中。

 

　　另據河北省委常委、常務副省長趙勇表示，在環首都經濟圈規劃正式批準之前，原則上河北省環北京13個縣市的新項目不再審批，土地也不再供應，要等新規劃出臺之后按照新規劃進行審批和布局。

 

 

　　這又也給環首都開發商們帶來了漲價的勇氣。甚至有樓盤直接封盤坐等漲價。但據了解，燕郊仍有大批被占用地尚未開發。據當地一位開發商保守估計，目前在售樓盤總計約有近300萬平方米土地尚未開發，亦即至少有800萬平方米建筑面積等待入市。