唐山城市區域改造問題訪談

 

　　主持人：“三年大變樣”進程中，路北區作為我市的中心區，是展示全市城市形象的窗口，也是全市城市建設的主戰場。路北區的拆建并舉，不僅改善了城市面貌，改變了城市形象，提升了城市品質，也為今后上水平、出品位、生財富，實現“經濟繁榮、生活舒適，打造現代化城市”的目標奠定了基礎。舊城區改造是提升城市形象的緊迫需要，是促進發展的有力措施，百姓熱切關注。為此，我們請到了市規劃局局長林澎、住建局副局長王秀平、市城建辦主任張伯光、設計院院長王春燕、河北聯合大學教授(地震專家)蘇幼坡、消防支隊趙春青等領導和專家，給大家談一下我市城市建設發展和區域改造中群眾關注的政策的問題。

 

　　問：按照“三年大變樣、三年上水平”的發展目標和我市“十二五規劃”要求，我市將繼續推進三年大變樣的強勁勢頭，路北區作為中心區，如何推進舊城改造，為提升唐山的整體形象應做出什么貢獻？

 

　　林澎：2011年，我市在城鎮建設三年大變樣的基礎上，將進入三年上水平的新的城市建設發展階段。在未來三年，主城區以實現城市內涵提升和城市功能提升為主要目標，將堅持“建拆并舉、完善功能、聚集產業、提升內涵”的原則，加快推進舊城區改造，集中建成一批重大城市商業綜合體項目、文化綜合體項目，推動城市建設上水平、出品位、生財富，力爭通過3到5年努力，把唐山建設成為現代化沿海生態城市。

 

　　路北區地處唐山主城區中心地帶，是各種生產要素聚集的中心。是金融、咨詢、會展、總部辦公、教育培訓、都市物流等生產性服務業，商業、休閑、娛樂、旅游等生活性服務業的聚集地。按照全省要求，唐山市主城區率先突破，建成300萬人口左右的大城市，加速產業聚集和人口聚集，路北區是全市“兩極”中的重要一極。目前，唐山城市發展的大框架已經形成，但是為薄弱的就是城市商業服務業。唐山中心區的商業業態、商業規模、商業就業人員總量、商業服務水平都是嚴重滯后于城市發展階段的。

 

　　所以，結合城市功能需求，結合唐山2200萬平方米既有建筑節能改造的需要，為了打造人民群眾的幸福之都，規劃局在2010年就結合城市主要干道改造、城市商業中心區改造，提出了17個既有居住小區的改造方案，目前都在有序推進。我市將在商業核心區沿建設路、新華道形成唐山的香榭麗舍大街，形成商業服務業聚集帶，進行健康樓、25號小區、曙光樓、翔云西里、煤醫里、趙莊鐵路樓等區域改造，打造百貨大樓區域、八方購物區域兩大商業集聚區；在中心區北部長寧道向東拓寬，作為城市內環的北段，原聯合樓區域、物資樓區域、長寧、啟北樓區域和部西里區域改造后與遠洋城區域形成城市北部商業中心。改造后的遠洋城商圈將引入紅星美凱龍等大型商業企業，結合會展中心、花卉市場的改造，形成酒店、公寓、城市shoppingmall、特色商業步行街、都市娛樂等多功能為一體的唐山市主要繁華街區之一。

 

　　我市的舊小區是上世紀80年代初建造的，基礎設施條件與現代的城市發展相比有很大差距，例如，結構不合理，樓房不節能，保溫效果差，冬冷夏熱，耗費大量能源；小區存在停車難、服務居民的配套設施不完善等問題，而這些與日益提高的人民生活水平越來越不匹配，社區群眾要求改造的呼聲非常強烈。所以雪峰書記在路北調研中指出，城市建設是一項長期的艱巨任務，不可能一蹴而就，要結合我市實際，建設和拆遷并舉，以建設促拆遷，以拆遷促建設。在加快建設的同時，拆遷也不能停頓下來，必須通過拆遷改造實現提升，從而提升城市競爭力。所以，未來幾年我市中心區在保持震后重建城市結構、肌理、風貌的基礎上，城市拆遷改造工作還要保持較強的力度。

 

　　問：舊城區改造中如何對居民進行補償和安置？對拆遷過程中居民遇到的暫時不便如何解決？

 

　　王秀平：依照城市房屋拆遷條例，我市對拆遷居民的補償分為兩方面。一方面是對房屋的產權進行補償；另一方面是通過發放各種安置補償費用，對居民在過渡期間發生的一些費用給予保障。

 

　　為加強房屋拆遷補償安置工作管理，市政府于2010年3月出臺了《唐山市人民政府關于規范市中心區房屋拆遷改造補償安置工作的指導意見》(唐政字〔2010〕42號)，統一了市中心區房屋拆遷補償安置標準，嚴格了拆遷補償安置方案的審批程序，各區域的拆遷補償安置方案需經過市住建局審批，保持了政策的統一性。在我市中心區的補償方案中，主要有三種補償安置方式，即：貨幣補償方式、產權調換方式、按比例置換方式。

 

　　貨幣補償方式是根據被拆遷房屋的土地性質、用途、結構、建筑面積、新舊程度等因素，以房地產市場評估價格確定被拆遷房屋的補償金額，以貨幣形式一次性補償給被拆遷人，被拆遷人自行安置。

 

　　產權調換方式是被拆遷住房和安置住房均由同一房地產評估機構按房地產市場價進行評估，計算被拆遷房屋貨幣補償金額和安置住房市場價格，互找差價。

 

　　采取按比例置換方式的，置換標準按被拆遷房屋產權登記面積置換計算。對區域改造的樓房來說，置換比例為1.3至1.5，假定原居住樓房產權登記面積為100平方米，按1.5倍置換后房屋的面積為150平方米，雖然置換后的樓房公攤面積有所加大，但是住房使用面積仍然是增加的。按比例置換方式，其補償標準高于省內同類城市的補償租賃安置住房標準。

 

　　為充分保證動遷居民的利益，在各項補償費用中，還包括了裝飾裝修補償費、搬家費、臨時過渡費，搬遷獎勵等，利用住宅做商業，證照齊全，依法納稅的，還給予停產損失費等。

 

　　因拆遷造成子女入學、轉學的，根據唐山市教育局唐教基字【2008】19號文件精神，本著小學、初中相對就近免試入學的安置政策，以居民搬遷后暫時居住安置地附近的學校安置為主，在校期間的各項待遇與片內學生的待遇完全相同。接收臨時借讀學生的學校不得以任何借口和理由額外收取費用，同時在學生評先評優和素質評價方面也一視同仁，不會有任何歧視。

 

　　除了正式的補償之外，對于居民的特殊情況，當地政府也給予特殊政策，比如路北區政府成立了專門的幫扶小組，如老年人、殘疾人不容易租到過渡房屋，幫扶小組積極尋找房源，并通過上門服務、代理租賃等形式充分保證特殊群體的特殊要求。

 

　　問：動遷居民非常關心的回遷房位置、層次、戶型的問題，如何使居民具有知情權？

 

　　規劃專家：動遷居民的回遷問題在協議中有明確規定，具有法律效力，對于層次、戶型等問題在回遷房建設開工之前居民有知情權。以部西里拆遷改造為例，開發單位按照居民在《部西里區域房屋拆遷按比例置換補償安置協議書》中所要求的戶型面積、套數，進行規劃設計，設計方案經市、區、街道三級政府嚴格把關，未經路北區城市建設投資有限公司和屬地辦事處通過，開發單位不能上報審批，審批通過后還要進行公示并征求改造區域動遷居民的意見，終由市規劃局審批。

 

　　正處于動遷階段的改造區域，部分居民還沒有簽訂協議，無法統計終回遷房建筑面積和回遷房套數。比如就一戶居民來講他有多種戶型面積選擇，超出部分或不足部分可以按市場價格進行貨幣調整，所以在動遷階段尚不能確定終具體的戶型和數量。但在規劃設計方案審批前，回遷戶型設計要進行公示并征求被拆遷居民的意見。

 

　　問：動遷居民非常關心的高層樓房住房安全問題怎么樣？

 

　　趙春青：我們國家的高層建筑防火設計規范是非常嚴格的，和多層建筑相比增加了很多內容，例如在設計中對防火分區、各層的消防設施、室內消火栓系統、樓梯間防排煙系統、火災自動報警系統、疏散樓梯的防火門設置等都有詳細和明確的規定，設計上必須滿足消防要求。

 

　　在小區建成交付使用前，建設單位應向消防機構申報消防驗收或進行竣工驗收備案，消防部門會進行嚴格的驗收。驗收合格后，日常運行中，在消防控制室(由微機控制運行)由值班人員進行火情監控，值班人員經過省里消防部門培訓，持證上崗，24小時監控消防設施的運行情況。

 

　　小區物業公司負責小區日常消防管理工作，應當制定滅火應急疏散預案，建立義務消防組織，進行消防宣傳。例如如何使用消防設備、如何疏散群眾、對住戶進行大量的防火宣傳；同時保持小區內車道的暢通，以便及時引導消防車輛靠近起火的區域。

 

　　廣大居民日常生活中也要注意維護小區的消防安全，服從小區物業公司的管理，比如：不在樓道、樓梯內堆放雜物，不損壞消防設施，車輛按車位停放，不堵塞消防通道，加強用火用電管理等。通過幾個方面的共同努力，對于高層建筑火災是可以預防和控制的，高層建筑也是安全的。

 

　　蘇幼坡：對于高層住宅，在建設之初首先要科學合理選擇建設工程場址，在選址方面保證高層建設區域是適宜建設的區域。2008年，唐山投巨資開展了城市活斷層探測與地震危險性評價工作，確定斷裂帶兩側一定區域內不允許建設人員密集的工程，有效地回避地質不安全地區牞大限度保證城市地震安全性。

 

　　根據國家標準《建筑抗震設計規范》的要求，我市建筑物均按照抗震烈度8度進行設防，同時設計單位必須按照地震安全性評價報告結果進行抗震結構設計與地震作用驗算。通俗說經過地震安全性評價的工程，與低按照8度設防相比，抵抗水平向地震作用能力，通過統計揭示至少增加5%-10%。在建筑物的結構設計上，按照國標《建筑抗震設計規范》要求，高層為鋼筋混凝土——剪力墻或者框筒結構，而這些結構的房屋，通過實踐檢驗，證明具有良好抗震性能，有效地保障了建筑物的安全。

 

　　從城市建設來說，高層住宅能夠充分合理的利用土地，提高了城市聚集程度。對唐山來講，科學合理的建設高層是必然趨勢。居民對高層的質量比較關注，但請大家放心，我國的高層建筑有著非常嚴格的設計規范要求，從建筑結構、防火和抗震等方面在設計、審圖上都有嚴格把關，在高層住宅的建設過程中，有質監部門和監理部門進行每一步的質量控制。

 

　　問：請談一下動遷居民非常關心的居民在簽訂協議過渡租房后，如何能保證居民能夠回遷？如何保證在短的時間內回遷？

 

　　答：1.加快拆遷進度需要居民的積極配合，只有拆遷結束才能辦理各項手續，回遷房建設才能及早開工。拆遷后，國土部門收回土地使用權，才能對土地進行公開出讓，取得土地使用權的開發單位才能辦理相關的手續，如《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等，這些手續的辦理過程中，市有關部門為維護包括回遷居民在內的業主利益，要對開發的方案嚴格把關、聯合審查，諸如小區的綠化、停車位、容積率、戶型等，其中回遷住宅的戶型還要征求居民的意見。

 

　　所有的程序辦理都需要審批時間，只有拆得越快，才能建設的越快，所以需要居民積極配合，早日簽訂協議，騰空房屋，加快回遷房的建設。

 

　　2.安置補償協議中對于動遷居民的回遷是有著嚴格承諾的，具有法律效力，對回遷房的建設也是有保障的。確保回遷房建設有以下幾個措施：(1)拆遷人要與項目單位簽訂協議，并通過收取保證金等多種形式確保回遷房率先開工，及早完工交付使用。(2)開發單位資金三方托管，辦理拆遷許可證的同時，已由市拆遷辦和拆遷人、銀行簽署三方托管協議，以保證開發建設資金的安全。(3)如遇特殊情況，回遷延遲，將按《河北省城市房屋拆遷管理實施辦法》第二十九條繼續發放并增加過渡費用，以保證順利過渡，同時督促開發單位加快工程進度。