石家莊房地產市場回顧與預測

    年末各種統計口徑全年房地產數據收官，此時整體回顧石家莊房地產市場，“穩”成為全年走勢的主基調。調控政策基本平穩、價格穩中有升。

 

    中國不動產研究中心河北分中心日前在《2012-2013年石家莊房地產市場解析及預測報告》中詳細回顧了2012年全年石家莊房地產市場的走勢。

    2012年第一季度，市場在低迷中艱難開局。但在春節之后，首套房消費者率先復蘇，試探市場“水溫”。不過，無論是消費者還是開發企業，觀望心態依舊，市場沒能出現比較大的起色。

    5月堪稱2012年的“分水嶺”，改善性消費者陸續進入市場，并在第二季度末超越首套房消費者。其強勁的購買力和迫切的購房意愿，促使市場在6月前后出現首輪強勁反彈，市場信心也在逐步重建。

    第三季度，淡旺季之分被打破。一方面，7、8月成交量提前啟動，節節攀升；另一方面，開發企業加快了入市搶占份額的步伐。盡管9月成交量出現了小幅回落，但元氣恢復的市場信心已經為10月市場埋下了“伏筆”。

    第四季度，開發企業馬不停蹄，10、11月商品住宅供應面積甚至超過了第三季度的總和。

 

    對于中國的樓市來說，政策永遠是影響市場走勢的第一要素。回顧2012年全年政策走勢，由于在全國范圍內并不具有代表性，石家莊樓市基本上完全跟隨樓市調控的政策基調。

    中國不動產研究中心河北分中心研究員回潔鈺介紹說，2012年，是本輪房地產調控影響石家莊的第二年。以房產限購政策、普通商品住宅價格限漲政策、差別化信貸政策組成的政策“組合拳”，仍在深刻影響著石家莊。然而，與2011年相比，2012年石家莊房地產市場的政策環境相對平穩。

    縱觀全年，石家莊沒有大的調控政策出臺或執行，決策層以貫徹既有調控政策，保障政策真正落到實處為主要任務。值得注意的是，2012年政策層面也出現了一些新變化，特別是決策層對下半年開發企業購置土地意愿上升，各地頻繁出現“地王”表示強烈關注，其目的是防止土地交易異常使地價產生異常波動，擾亂市場預期。因此，在貫徹執行既有政策的基礎上，穩定市場預期，保持房價平穩已經成為調控的“主旋律”。

    盡管在年中，各地隱性放松調控政策蠢動，但終均為成行�？傮w來看，政策方面“穩”字當頭，并無大起大落。石家莊市住房保障和房產管理局新近表示，2013年限購政策仍將繼續，保持政策的連續性和穩定性。

 

    用一個詞概括石家莊樓市成交量變化情況，可以稱之為“先抑后揚”。

    2012年1月至12月，石家莊商品房累計成交402.1303萬平方米，其中商品住宅累計成交317.5788萬平方米，商業經營性商品房累計成交84.5515萬平方米，較2011年同期分別下降11.42%、3.09%和24.37%。

    綜合分析2012年商品房和商品住宅成交面積的走勢情況，回潔鈺表示，其中60%以上的成交來自于下半年。此外，下半年的月均商品房和商品住宅成交面積，與本輪調控之前的2010年月均成交面積相差無幾。綜合市場反饋信息，2012年下半年石家莊房地產市場正在接近調控之前的水平。

 

    流拍與底價成交一直是近兩年石家莊土地市場的關鍵詞，這反映出在當前樓市環境下開發商拿地的意愿受到影響。

    截止2012年12月31日，石家莊市國土資源局共掛牌出讓國有建設用地使用權14個批次，共計94宗，總面積為554.2211萬平方米，約合8314畝，較2011年上漲67.17%。其中，工業用地17宗，住宅用地(含商服住宅用地)56宗，其他用地(含商服、科教、娛樂用地等)21宗。分區域來看，市內五區及東部高新技術產業開發區是石家莊土地市場的熱點。

    回潔鈺分析認為，2012年石家莊土地交易呈現出如下特點，東部高新技術產業開發區和長安區土地掛牌出讓規模保持高位運行，其中高開區以工業用地為主，長安區以住宅用地為主；此外，正定新區首次出現在石家莊土地市場，14宗的掛牌量與長安區接近，商業用地或商服住宅混合用地占絕大多數。

    成交方面，2011年頻繁出現的流拍現象，在2012年明顯減少。在已掛牌出讓的72宗地塊中，4宗因故暫停出讓，3宗因無人競價而流拍。

 

    對于消費者來說，改善性購房需求在2012年得到釋放，并與首套房購房需求共同主導石家莊消費者群體，更換現有房產是多數改善性消費者的共同訴求。

    中國不動產研究中心河北分中心通過2012年3月(第一季度)對消費者的問卷調查發現，受訪消費者中以滿足基本居住需求為目的的占53%，以改善居住條件為目的的占37%。綜合對開發企業的跟蹤調查，當月80平方米至100平方米的兩居戶型銷售情況較好，這一戶型的主要消費群體以首套房購房需求為主。

但在5月(第二季度)對消費者的問卷調查結果則顯示，以改善居住條件為目的的受訪消費者比例上升至53%，以解決基本居住需求為目的的受訪消費者比例下降至35%。首套房消費者與改善性消費者的比例首次出現反轉。

    此后第二第三季度問卷調查中，改善性消費者的比例不斷上升，分別達到了54%和61%。盡管在12月(第四季度)的問卷調查結果中，改善性消費者的比例下降至59%，但仍比首套房消費者高出30個百分點。

 

    石市住房局提供的數據顯示，2010年、2011年、2012年石市商品住房成交均價分別為4716元/平方米，5632元/平方米，6225元/平方米。從同比增幅趨勢看，石市商品住房成交均價增幅逐年下降，2012年同比增幅為10.53%。

    分析數據無論是房地產調控政策，還是消費者心理預期，都希望房價能實現合理回歸。目前，省會商品住宅成交均價雖然呈現出整體上揚的趨勢，圍繞5500元/平方米上下波動，但漲幅已經呈現出逐年下降的態勢。這也顯示出石市宏觀調控取得了較好的效果。

    2012年，石家莊商品房供求比為1.35：1，商品住宅供求比為1.15：1，商業經營性商品房供求比為2.12：1。從整體上看，石家莊商品房和商品住宅供求關系較為平衡，但商業經營性商品房供大于求。

 

    “如果說2012年樓市是三部曲：探底、筑底、復蘇。那么2013年市場總體特征是一條線：震蕩上行，有驚無險�！睏罴t旭預計，2013年市場總體是上行的，多數年度指數將強于2012。但上行之路不會順利，政策是大的變量和變因，政策出臺的時點和力度，都會影響市場指數，尤其是成交指標。不過在市場短周期步入上行通道后，即便是有新政打壓，樓市也不可能立即大幅降溫，2013年震蕩上行加高位盤整的可能性較大。即便是多數指標可能逆轉為下行，估計快也得到四季度，而2014年則存在較大市場風險。

    同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從當前政府表態及實際政策執行來看，2013年房地產調控政策仍然會呈現出“外緊內松”的市場特征，政策層面“微調”定向寬松刺激剛需與堅持房地產調控的不動搖的“雙重標準”會同時執行。再加上以城鎮化拉動內需的2013年宏觀經濟政策的定調，明年房地產市場基本面應該還會在“微調”政策刺激下持續回升，但是不會出現大幅逆轉行情。

 

    在對2013年市場走勢的預測分析中，“城鎮化”新浪潮的因素不可忽視。中國不動產研究中心河北分中心認為，目前石家莊為現實的城鎮化問題，當屬城中村改造。據中國不動產研究中心河北分中心統計，石家莊目前納入到城中村改造范圍的自然村為86個，其中已開發完成的自然村37個，面臨拆遷改造的自然村49個，涉及人口超過20萬，占地面積1914萬平方米。若以3.0的容積率計算，那么可建房屋的建筑面積將達到5742萬平方米；除去拆遷補償的房產，仍有2300多萬平方米的商品房可以推向市場。

以2012年345.6781萬平方米的商品房成交面積計算，上述商品房可供市場消化8年至9年。