什么是“小產權房”？如何看待“小產權房”？

已閱[5414]次 [2009-11-07]

◆什么是“小產權房”？如何看待“小產權房”？

問：現在商品房房價居高不下，使許多工薪階層和低收入者望房興嘆。近有個新開發(fā)的小區(qū)價格十分便宜，戶型、位置也不錯，我也打算購買一套，聽說，這個小區(qū)屬于“小產權房”，不能辦理市房產證，請問什么是“小產權房”？如何看待“小產權房”？

在了解什么是小產權房，我們先了解與之相對的一個概念“大產權房”，簡單解釋，國家行政主管部門發(fā)產權證的叫大產權。由開發(fā)商嚴格依照法律的規(guī)定辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅（費），由國家發(fā)放給開發(fā)商國有土地使用證，開發(fā)商憑此和辦理批準的建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證等其他手續(xù)，開發(fā)建設房屋，房屋竣工驗收，購房人可憑上述法律文件辦理房屋使用權證，由國家房管部門代表國家發(fā)放房屋使用權證。大產權房即完全產權房包括房屋使用權證與國有土地使用權證。大產權房可以進入二級市場進行交易（包括轉讓、抵押等），無需再繳納土地出讓金和收益金。

小產權房是指那些沒有辦理合法的建設手續(xù)和用地手續(xù)，國家不發(fā)產權證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（或者村委會）發(fā)證書，也就是說在農民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為小產權房，又稱為村證房。小產權房是我國法律法規(guī)所嚴格禁止的，是一種為了局部和地方利益而損害國家利益的違法行為。其違法行為主要表現在以下幾個方面：第一，小產權房的出售主體不合法。根據有關規(guī)定，商品房的出賣人應當是具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書的房地產開發(fā)企業(yè)，可是小產權房的出賣人一般為村委會或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，或者由其成立一個所謂的“某某舊城改造辦公室”等等作為出賣人與購房人簽訂房屋買賣合同。第二，土地為集體土地，沒有經過土地征用手續(xù)。根據有關規(guī)定，集體土地不允許進行商品房開發(fā)建設。商品房開發(fā)只能在取得國有土地使用權的土地上進行。第三，沒有取得建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、施工許可證等一系列法律許可文件。以上違法行為導致直接的法律后果就是，小產權房無法取得“兩證”：國有土地使用權證和房屋所有權證。盡管有村委會或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂“村證”“鄉(xiāng)證”，但是，這并不為國家所承認，不受法律保護。不但不能進行轉讓、抵押等交易，甚至不能證明該房屋屬購房人所有，因為房屋屬于不動產，我國法律對不動產采取產權登記制度，只有取得國家認可的上述“兩證”，才能證明你是該房屋的所有權人。

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