是誰推高了房價？

    北京市通州區玉橋中路與玉帶河東街交叉口，幾棟正在裝飾的“小產權”房每平方米價格只有1萬元左右，而同一路段的商品房每平方米價格在兩萬元以上。本報記者李劍平攝

 

　　中國青年報5月19日報道 “沒有公司領導層的批準，嚴禁員工擅自接受媒體采訪”。北京東直門外大街一房產中介置業顧問告訴中國青年報記者：“前段時間不知道一句話怎么流傳到了網上，公司發現后給予嚴重警告處分。”

　　據這位置業顧問透露：“目前處于房市政策調控關鍵期，各方利益博弈激烈。一些房產中介公司為防止禍從口出，干脆向員工下達‘封口令''。”

 

　　“房價歸根到底還是被炒起來的。”北京市通州區東關一位資深房產經紀人向中國青年報記者透露，“除了‘地王''拉動房價外，房產中介機構以及不負責的媒體在推波助瀾。”

 

　　“二手房交易壞就壞在中介環節。”他們漫天報價，漁翁得利，成批量地造就“百萬富翁”。她說，若在網上發布一套房子需要出租或出售信息，第一個打進你電話的不是求租戶或買主，而是房產中介，尤其是京城的龍頭房產中介。

 

　　起初，通州的中小中介公司懷疑行業老大聯手網站壟斷北京房源。后通過上述公司內部渠道打聽到，龍頭中介公司采購了一種類似后臺控制器的設備，只要網上有新的房源信息發布，就可在第一時間內跟蹤、鎖定。

 

　　去年年底，通州東關一業主預計以8000元/平方米的價格出售一套房子，京城一家龍頭中介公司經紀人說這房子每平方米至少可以賣到1.1萬元，對外掛牌價格1.3萬元，并尋找目標顧客群，然后把已知、未知的規劃告知買房者，同時每天帶三五批人看房，形成一個“不愁房子賣不出”的假象。久而久之，中介公司就把房價推向了預期的高位。

 

　　通州這位資深經紀人說，去年年底月亮河公園還只有1.4萬元/平方米，現在賣到3.5萬元/平方米，其中就有中介公司的炒作。她認為，“百姓沒有能力來推之上漲”。

 

　　二手房交易價格越高，業主往往容易一夜暴富，身家陡漲幾十萬元甚至上百萬元;買房者稍有把持不住，則容易成為百萬“負翁”。因為中介費不打折，二手房越是高價交易、頻繁交易，中介公司越得利。

 

　　據一名資深經紀人透露，京城東北部的二手房市場被一家龍頭中介公司牢牢控制，東南城區的市場則被其他房產中介瓜分。北京大的一家中介公司有四五百家門店，好的一個門店每月房產中介費都在四五十萬元，好的事業部每月中介收入可達2000萬元左右。

 

　　緊隨其后的另一家中介公司大概有300多家門店，每個月的中介費也達到一兩千萬元。

 

　　“龍頭中介公司部門經理年薪達到兩三百萬元，每兩三年造就一個千萬富翁是擺在面前的事實，百萬富翁更不在話下。”這位資深經紀人說，“此乃調控房市的‘真空區''。國家‘新政''在大力打擊房地產市場投機行為，但往往忽略了規范管理制造‘泡沫''的這個群體。”

 

　　“年初1.1萬元／平方米，無人問津；3月中旬每平方米飆升到兩萬多元，一搶而空。”5月15日，我愛我家置業經理在推薦運河明珠二單元一套二手房時對記者說，“108平方米，價格220萬元。”

 

　　時值房地產市場調控新政“滿月”，對于北京通州房價走勢，這位置業經理透露，國家“重拳”出擊房市以來，沒有出現多少降價跡象，只是二手房增加了一些房源。

 

　　但我愛我家置業經理也透露，“今年三四月期間，我愛我家每個月成交三四十套二手房，中介服務費達到七八十萬元”。現在通州二手房市場基本上是有價無市，“哪怕推出一些降價七八千／平方米的特價房，也是門可羅雀”。

 

　　通州區地處北京長安街延長線東端，是京杭大運河的北起點，特殊的地理坐標讓這一帶房價在今年3月15日前后瘋狂上漲，幾乎逼近京城二三環核心區域的價格。通州沿新華大街的拆遷工作力度同樣前所未有。新華醫院、通州百貨、潞州商城、263醫院、銀地大廈等過去通州城的標志性建筑，都被劃入拆遷紅線范圍，墻壁上一個個紅色油漆圈起的“拆”字內十分顯眼。

 

　　接受中國青年報記者采訪的多位人士說：“是泡沫，支撐和抬高了通州房價。”

 

　　“新城規劃”效應令通州房價漲勢蓋過主城區

　　京城房價基本上是按二環向外依次遞減。但在今年三四月房價上漲的大潮中，在六環串起的順義、昌平、門頭溝、房山、大興等京郊區域，唯獨通州區房價一路領漲，風頭有蓋過主城區之勢。

 

　　資深地產經紀人王女士說，去年12月通州房價進入萬元上下震蕩期。大家都在揣摩“通州畢竟是在五環外，房價不可能漲到二三環水平”，“等一等”的觀望心態占了主流。但2010年2月28日，元宵節過后，先后傳出“除了現有八通線外，未來再建四條地鐵線”，“北京新城規劃上半年出臺”等說法。

 

　　“北京集中力量，聚焦通州”，“北京新城，第二‘上海浦東’”等，成為當地房地產界的熱詞。“只愁沒房源，不怕沒買家”，民眾隨之感受到房市炙手可熱。

 

　　徐老師在通州區一所學校工作。一夜之間，她發現自己居住的小區里涌現了很多領人看房的中介人員。一打聽，原來自己2002年每平方米2000多元購買的房子現在居然可以賣到2萬多元一平方米。“平生身家第一次躋入‘百萬富翁’行列。”她說。

 

　　“九棵樹、梨園漲勢如此，東關、北關亦然”。我愛我家置業經理說，東關的西上園、中上園與東上園曾是通州大的居住小區，由于毗鄰運河與新華大街，二手房一直火爆。“3月15日全國‘兩會’閉幕前后，報價達到2.6萬元／平方米”。

 

　　4月6日，北京市發展和改革委員會、國土資源局、規劃委員會、投資促進局、通州區政府舉辦的北京通州現代化國際新城建設項目發布會，被地產界認為是凝聚全球財智，共創國際新城的“號角”。

 

　　“快進快出，搖身一變就是百萬富翁。”徐老師的一個朋友去年年底相中通州天時名苑一套90平方米的房子，并以較低價格買進，今年4月房價高時拋售，足足賺了100多萬元。

 

　　一位不愿意透露姓名的先生炒房更是神速，“早上買進，晚上就加價10多萬元轉手賣出”。他用全款專撿八通線沿線的小戶型買。有時候只付百分之二三十的房款，先把房子買下來，房產證、土地證等都還沒來得及過戶至自己名下，就找到下家，自己賺取十多萬元差價后，直接由上家與下家板證過戶。在通州房價高漲期間，這位先生以此手法倒騰了十多套二手房。

 

　　“把錢擱在銀行生利息，還不如買房、炒房來得快。”我愛我家置業經理說，100萬元存在銀行一年的利息就是三五萬元，炒房說不定一年就能翻番。五六年前，我愛我家到東關開分店時，通州房價只有兩三千元／平方米，現在達到兩萬多元／平方米。

 

　　通州二手房價坐著“直升機”上升源自同期期房銷售價格的飆升。一些新樓盤銷售價格日新月異，漲幅賽過股市，讓購房者驚嘆：“‘海南式’房產泡沫沿京杭大運河北漂通州。”

 

　　以94~130平方米為主力戶型的通州京貿國際城為例，今年年初項目價格預期在13800元／平方米，3號樓4月8日開盤均價為24800元／平方米。5月17日售樓小姐告訴中國青年報記者，“現在每平方米仍是26800元。”

 

　　在通州新城規劃中心的K2海棠灣，4月中旬開盤2期1號、11號與14號樓。其中面積為88平方米的戶型均價為24800元／平方米，127平方米戶型均價25500元／平方米，150平方米戶型均價26000元／平方米，首付低50%。“暫無優惠！”售樓處工作人員斬釘截鐵地說。

 

　　較之集體“奔三萬”的期房價格，月亮河公園、世紀新城長城國際等樓盤則有過之而無不及。京哈高速第一出口附近的月亮河公園每平方米的均價，從年初1.9萬元漲到4月19日3萬元，再到5月11日3.3萬元，5月17日3.5萬元，一路高歌猛進。

 

　　誰買得起通州的房

　　關先生是土生土長的通州人，現在一家人“蝸居”在運河西大街一處70平方米的房子中。他家前些年買房時只要1000多元／平方米，現在增值20多倍，即使老房子被拆遷，拿著補償款也不知道去哪里購買安身立命的房子。關先生一邊開著“黑”出租車，一邊傾訴著中年男子的困惑。

 

　　他月收入2000元左右，在通州百姓中屬于高不成、低不就的“夾心層”。不要說購買商品房需求，哪怕是改善性住房需求都沒有。現在不動，一家人好歹還有一個“窩”，隨便挪動一下，大家就得喝“西北風”了。“月供至少1000多元，孩子要上學，還有房子的物業費、暖氣費，這費那費像‘泰山’一樣壓得你根本喘不出氣來”。

 

　　關先生稱，目前東進通州買房的人流主要有“兩股”，一股是來自北京城的白領或投資客，另一股來自全國各地的暴發戶。“像我等收入的本地人，甭說買房，拼死拼活干多少年也買不上一間‘廁所’”。

 

　　來自通州東關房地產經紀人的觀察印證了這種說法。陳女士說，她賣了這么多年房子，沒有幾個年輕人是自己掏首付的，大部分都是用父母的錢付首付，然后再慢慢還月供。“過去房價便宜時，首付20萬元能買一套五六十萬元房子。現在房價陡漲、首付提高比例后，即便付七八十萬元首付，也買不到什么好房子。可多少家庭一下子能拿出七八十萬元現金呢？”

 

　　以通州普通公務員、企業合同制員工為例，月收入在五六千元的人占主體，購買一套150萬元的二手房，首付50%就是70多萬元，算上中介服務費、契稅、營業稅、貸款代理服務費等又需要10多萬元。一名中等收入的員工不吃不喝一年充其量存款6萬元，攢足首付至少需要10~20年。

 

　　我愛我家東關店員工透露，現在有不少人想買房自住或換房改善居住環境，但手頭的錢根本達不到首付要求。手頭有房的業主也往往只考慮一次性付全款的買主。因為買主組合貸款手續麻煩，業主需要等較長的時間才能收到房款。

 

　　西上園值勤保安周先生告訴記者，近到小區探問二手房價格與周邊環境的人，以提公文包的外地人居多。“他們買房不是自住，而是用于投資”。

 

　　位于新華大街的北京ONE樓盤，與通州區政府一路之隔。售樓人員介紹，項目一期今年6月開盤，明年可入住。“目前只有190多套的房子，已經排到200多號。”據這位銷售員說，“樓盤受‘新政’影響并不大，均價差不多在3萬元／平方米。排號客戶中，有的人一口氣拿下十個號。”

 

　　中國科學院政策所經濟學家張洪石說，以前北京城到通州購買房子往往是年收入在十萬元左右的白領階層，他們對房價漲幅的承受能力非常有限。如果通州房價超過2萬元／平方米，很大一部分人就買不起了，他們住房的剛性需求就被迫轉為潛在需求，那么繼續推動房價繼續上漲的就是投資與投機資本。

 

　　降三四千也沒人買

　　盡管中介堅稱通州區房價在中央調控新政“滿月”之際依然不見跌勢，但這里的居民卻眼見著一些二手房在降價銷售。

 

　　2003年前后，李女士在地鐵八通線附近買了一套90平方米左右的房子自住。工作日期間，小兩口城里、城外來回穿梭，疲憊不堪。通州二手房價格直線上升過程中，她與家人商量是不是把房子賣了，搬到朝陽區望京附近住。“一直猶豫不決，總想等等再看。待到痛下決心時，聽說房價直線下降，與百萬收入失之交臂。”她懊悔不已地說。

 

　　無論是在二環東直門附近的房產中介，還是東關的地產經紀人，都認為通州房價“泡沫太大，差一點就要崩盤了”。代理東直門外大街海晟名苑的中介公司告訴中國青年報記者，近期不管是投資，還是自住，根本不要考慮通州的房子。“市郊的房價與漲幅都追上市中心了，不是泡沫，又是什么呢”。

 

　　在東關從事房地產經紀的一位女士連續用“不正常的跳躍、不正常的漲幅”，來描述今年3月以來通州房價的亂象。

 

　　“說不定通州房價能漲到4萬多元／平方米”。當地有房族為之歡欣鼓舞，無房族為此憤憤不平。4月15日前后，國家堅決遏制房地產價格過快上漲的“利劍”出鞘后，住在九棵樹附近的瞿女士說，原來隨時掛牌隨即接盤的公寓樓，即使每平方米低報三四千元價格，人們仍對它置之不理。

 

　　義海明輝精品房源西門鼎盛國際店負責人表示，“現在著急賣房子的人比買房的多。”上述不愿意透露姓名的炒房者，手中有兩套房子來不及處置。先前是每套加價十萬元賣，沒有下家接盤；然后平價賣仍無人過問，再掛牌降價還是甩不出手，現在只有改為出租收取租金了。

 

　　在通州玉帶河東街運河明珠小區門口，鏈家地產加華印象店董偉倩等置業顧問干脆采取“守株待兔”的策略，只要碰見看房的人，不管有沒有同行在場，都主動塞給“國家大力度整頓投資者，真正有需求的好機會”買房信息資料。

 

　　鏈家公司動員人們“抄底”通州房市的材料中，羅列了現在買房的六大理由：“一是房型挑選余地很大，業主心里不穩定，價格好談；二是房子肯定會升值，有魄力的人肯定會選擇在這時買房；三是中國人都是買漲不買跌，我們的意識要轉變；四是國家不會放棄房地產，調控只是為了控制過快上漲；五是運河規劃依然存在，1000億已用400億，房價再次上漲兩個月后；六是現在房價兩萬元，再次上漲兩萬就是起點。”

 

　　房價漲跌缺乏官方說法

　　中國青年報記者以購房者身份調查月亮河公園、K2海棠灣、京貿國際城等領漲通州房價樓盤時，樓盤置業顧問常常眉飛色舞地說：“新CBD規劃圖都來了”，“前段時間有消息說國家又向通州北京新城投入了700多億元”，“你買通州的房子，將來肯定增值。”對于這些規劃或承諾什么時候落地與實施，他們則表示：“說不準”。

 

　　中國青年報記者就通州未來城市規劃發展，以及房價變化關聯等問題，向北京市規劃委員會通州規劃分局進行了求證。該局分管宣傳工作的紀委書記趙少華說：“北京新城的很多規劃都還需要研究、討論，目前社會上流傳的一些規劃內容不是很確定。”

 

　　通州區代區長岳鵬在本月5日接受媒體采訪時認為，通州新城的建設對房價有影響，但沒有太大的影響。“當初房價漲有炒作的因素。通州核心區域房價每平米在2萬元左右是比較合理的”。

 

　　據查閱通州區統計局門戶網站，該區一、二月房屋銷售價格統計數據均在次月中旬左右發布。可截至記者發稿時，通州區三、四月份房屋銷售價格的統計數據仍然沒有發布。通州房價到底是漲了還是跌了，缺少官方數據與說法。

 

　　一些未來一二十年才有可能在通州落地的規劃或概念引領大家在房市追風，至少說明現在百姓缺少保值、增值的渠道，手頭有余錢的人只能買房炒房。中科院經濟學家張洪石說，“缺少剛性需求支撐的房價，由投機資本放大的房價，其‘泡沫’破裂是必然的。”